경제관련

1가구 2주택 양도소득세 장기보유특별공제 및 계산방법

조제복 2025. 8. 10. 10:21
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1가구 2주택자도 장특공제 받을 수 있다?

장특공제는 일정 기간 집을 ‘오래 보유하고 거주한 경우’ 양도차익 일부를 공제해주는 제도입니다.
기본적으로는 1세대 1주택자만 적용 대상이었지만,
현재는 한시적 예외 규정에 따라 1가구 2주택자도 장특공제 혜택을 받을 수 있습니다.

🗓️ 한시적 예외 기간

  • 2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일 양도분까지 적용
  • 이 기간 안에 양도하면 조정지역 중과세 배제 + 장특공제 적용 가능

다만, 모든 2주택자가 해당되는 것은 아닙니다. 보유 기간, 거주 요건, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 해당 여부 등 여러 조건을 만족해야 합니다.


장기보유특별공제율 구조 (2025년 기준)

구분 공제율 구조 최대 공제

일반 보유만 연 2%씩 최대 30%
보유+거주 연 4%씩 (보유 2% + 거주 2%) 최대 80%
일시적 2주택자 (조건 충족 시) 동일하게 적용 최대 80%

예를 들어 보유 10년 + 거주 10년이라면:
보유 20% + 거주 20% = 총 40% 공제 가능


적용 조건 자세히 살펴보기

✅ 1가구 2주택자 장특공제 요건

  • 보유기간 2년 이상 (조정지역은 등기 후 2년 이상)
  • 일시적 2주택 요건 충족 시 장특공제 정상 적용
  • 다주택 중과 배제 기간 내 양도해야 혜택 적용

❌ 주의해야 할 사례

  • 단기 보유(2년 미만) 또는 3주택 이상자 → 장특공제 불가
  • 임대주택 등록 기간은 거주 요건에서 제외됨
  • 위장 전입, 명의 분산 시 세무조사 위험 증가

실전 예시로 보는 절세 효과

📌 사례 1: 보유 10년 + 거주 10년

  • 양도가액: 8억 / 취득가액: 4억 / 필요경비: 2천만 원
  • 양도차익: 8억 - 4억 - 0.2억 = 3.8억
  • 장특공제율: 40% (보유 20 + 거주 20%)
  • 공제액: 3.8억 × 40% = 1.52억
  • 과세표준: 3.8억 - 1.52억 = 2.28억

→ 이렇게만 계산해도 수천만 원의 세금을 줄일 수 있어요!

📌 사례 2: 일시적 2주택 인정, 보유 3년 + 거주 2년

  • 공제율: 보유 6% + 거주 4% = 총 10% 공제
  • 단기 매도보다는 장기 보유 후 파는 것이 유리

장특공제 계산기 활용법

국세청 홈택스, 민간 계산기 등을 활용하면 손쉽게 양도세와 공제액을 확인할 수 있습니다.

국세청 홈택스 계산기

입력 항목:

  • 취득일, 양도일, 취득가액, 양도가액, 보유/거주기간 등
    → 클릭 몇 번이면 자동으로 결과 도출!

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 2주택 상태인데 공제받을 수 있나요?

네. 한시적 중과 배제 기간(2022~2026년) 내 매도 + 요건 충족 시 장특공제 적용 가능합니다.

Q2. 80% 공제 받으려면 몇 년 보유해야 하나요?

보유 15년 + 거주 15년 = 최대 80%.
단, 공시가 12억 초과 고가주택부터는 보유와 거주 요건이 모두 필요합니다.

Q3. 계산기가 자꾸 다른 결과를 보여줘요!

국세청 기준과 민간 계산기 기준이 조금씩 다를 수 있습니다. 반드시 최신 버전 사용하세요.

Q4. 조정지역이 아닌 곳이면?

장특공제는 그대로 가능하며, 중과세율은 적용되지 않습니다.


마무리 요약

1가구 2주택자도 조건만 맞춘다면 장특공제를 적용받을 수 있고,
이를 통해 수천만 원의 절세가 가능해집니다.
중요한 건 양도 시점, 보유/거주 기간, 조정지역 여부를 정확히 판단하는 것입니다.
마지막으로, 국세청 계산기나 전문가 상담도 병행해보세요.


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